Какие объекты проходят порог гражданства Турции, а какие нет

Покупатели обычно считают, что задача сводится к цене: набрать 400 000 USD и подать документы. На практике значительная часть отказов связана не с суммой, а с тем, что объект или продавец не подходят под условия программы. Разберём по порядку, что засчитывают, что засчитывают с оговорками и что не засчитывают никогда.

Что подходит

• Готовое жильё с полным правом собственности (кат мюлькиети) — квартира, вилла, пентхаус, дуплекс. Самый простой и быстрый вариант.
• Новостройка с оформленным кат иртифаком — правом на долю в земле под строящимся домом. Право уже внесено в реестр, значит объект годится.
• Коммерция: офис, магазин, склад, апарт-отельный юнит с отдельным TAPU. Условия те же, что для жилья.
• Земельный участок — но только если подан проект застройки и принято обязательство построить объект в оговорённый срок. Голая земля без проекта не засчитывается.
• Доля в объекте, если стоимость именно вашей доли по оценке дотягивает до порога.
• Несколько объектов сразу: их стоимость суммируется, отметка ставится на каждый.

Что не подходит

• Покупка у гражданина вашей же страны, у его супруга или детей, а также у компании, где такие лица — участники. Это самое частое и самое обидное основание для отказа: объект прекрасен, деньги переведены, а сделка под программу не считается.
• Выкуп объекта, который вы, ваш супруг или ваши дети продали после 12 января 2017 года. Схема «продал сам себе» закрыта.
• Объект, который уже использовал для гражданства другой иностранец и с которого ещё не снята трёхлетняя отметка.
• Покупка у юридического лица, в котором заявитель является акционером или участником.
• Таймшер и подобные формы сезонного владения.
• Стройка на этапе, когда в реестре нет ни кат мюлькиети, ни кат иртифака: права ещё не существует, регистрировать нечего.
• Любой расчёт мимо турецкой банковской системы — наличными, через третьи страны, зачётом встречных обязательств.

Оговорки, о которых узнают в последний момент

Если на объекте висит непогашенный залог, сумма долга вычитается из зачётной стоимости. Вилла с оценкой 430 000 USD и ипотекой банка на 60 000 даст для программы только 370 000 — и порог не закроется. Проверять обременения нужно по выписке из реестра, а не со слов продавца.

Второй сюжет — курс. Порог зафиксирован в долларах, а цены на Эгейском побережье выставляют в евро. Оценка пересчитывается по курсу Центробанка Турции на дату, и объект, который весной проходил с запасом, осенью может не пройти. Практическое правило: брать объект с запасом 8–12% к порогу, а не впритык.

Третий — расхождение оценки и цены. Оценщик опирается на зарегистрированные сделки, а в них суммы традиционно занижены, поэтому отчёт нередко оказывается ниже договорной цены на 5–15%. Именно отчёт, а не договор, сравнивают с порогом.

Один объект или портфель

Формально можно собрать порог из нескольких квартир, и в Кушадасы или Дидиме, где метр стоит €900–1 600, иначе не получится: понадобится четыре-шесть объектов. Но каждый требует отдельного отчёта об оценке, отдельной регистрации, отдельной отметки в TAPU и отдельного налога за переход права. Через три года их придётся продавать по одному, и ликвидность дешёвого сегмента в Дидиме заметно ниже, чем у виллы в Ялыкаваке.

На Эгейском побережье порог закрывается одним объектом в Ялыкаваке, Гёльтюркбюкю, Гёджеке, Чешме и в премиальных проектах Фетхие. Это и проще административно, и честнее по отношению к будущей продаже.

Проверять нужно три вещи в одном порядке: статус права в реестре, личность продавца и историю объекта. Цена — четвёртая, и без первых трёх она не имеет значения.

Что запросить до задатка

• Свежая выписка из реестра по объекту: вид права, обременения, аресты, действующие отметки.
• Iskan — разрешение на заселение для готового дома, либо кат иртифак и разрешение на строительство для новостройки.
• Гражданство продавца, а для компании — состав участников.
• История переходов права за последние годы: не участвовал ли объект в программе раньше.
• Предварительный расчёт оценки от независимого оценщика с лицензией SPK — до того, как вы внесли задаток.