Обязательство не продавать три года: как оформлено и что будет при нарушении

Условие удержания инвестиции — вторая по значимости часть программы после порога. У недвижимости оно выглядит так: покупатель принимает обязательство не отчуждать объект в течение трёх лет, и это обязательство вносится отметкой в TAPU — свидетельство о собственности. Не отдельным договором, не нотариальной распиской, а записью в государственном реестре прав.

Как отметка появляется

В день регистрации сделки, одновременно с переходом права. Покупатель подаёт в кадастровом управлении заявление о принятии обязательства, и регистратор вносит в раздел ограничений запись о том, что объект не будет продан в течение трёх лет в рамках регламента о применении закона о гражданстве. Отдельной пошлины за неё нет, отказаться от неё нельзя: без отметки сертификат соответствия не выдадут.

Три года считаются от даты регистрации права, а не от даты получения паспорта. Поскольку заявление рассматривают несколько месяцев, к моменту выдачи паспорта из срока обычно уже прошло около полугода.

Что можно делать эти три года

• Жить в объекте самому и пускать родственников без ограничений.
• Сдавать в аренду — и краткосрочно, и на длительный срок. Отметка касается только отчуждения.
• Регистрировать по адресу ВНЖ членам семьи, если адрес не в закрытом для регистрации квартале.
• Делать ремонт и обустройство, не меняющее конструктив и не расходящееся с проектом.
• Оформлять DASK, страховки и договоры на коммунальные услуги — всё как обычному собственнику.
• Передавать по наследству: наследники получают объект вместе с действующей отметкой, и она сохраняется до конца срока.

Что нельзя

• Продавать, дарить, менять — любая форма передачи права заблокирована.
• Вносить объект в уставный капитал компании или передавать его юридическому лицу.
• Оформлять новый залог: банки в подавляющем большинстве отказывают, а если залог остался от прежнего собственника, его сумма вычитается из зачётной стоимости при оценке.
• Переоформлять объект на супруга или детей, даже на тех, кто получил гражданство вместе с вами.

Механика здесь простая и не оставляет пространства для схем: регистратор видит отметку и не проводит сделку. Никакой нотариус, доверенность или предварительный договор эту блокировку не обходят — право просто не переходит.

Три года — это не формальность, а реальный горизонт планирования. Деньги, вложенные в объект под гражданство, на этот срок перестают быть ликвидными, и запас на жизнь нужно держать отдельно.

Что будет при нарушении условий

Продать объект в обход отметки нельзя, поэтому классического нарушения в виде досрочной продажи на практике не бывает. Риск приходит с другой стороны — со стороны условий, которые были нарушены изначально и всплыли позже. Например, выяснилось, что продавец был гражданином той же страны, что и покупатель; что расчёт прошёл мимо банковской системы; что стоимость была искусственно завышена, чтобы дотянуть до порога; что объект уже использовался для программы.

В таком случае аннулируют сертификат соответствия, на котором держится всё заявление. Гражданство, полученное на его основании, может быть отозвано как приобретённое с нарушением — и отзыв затрагивает не только заявителя, но и супруга с детьми, получивших статус вместе с ним. Именно поэтому проверка продавца и истории объекта до задатка стоит дороже, чем кажется в момент сделки.

Как отметка снимается

По истечении трёх лет собственник подаёт заявление в кадастровое управление, и запись убирают — как правило, в тот же день, лично или по доверенности. Автоматически она не исчезает: пока заявление не подано, объект формально остаётся с ограничением, и об этом вспоминают обычно уже с покупателем на пороге.

Само гражданство после снятия отметки никуда не девается. Оно не привязано к владению объектом: распоряжаться им дальше можно свободно, а статус остаётся у вас и у включённых членов семьи навсегда.

Что учесть при продаже после трёх лет

• Налог с прироста стоимости в Турции не взимается, если объект был в собственности более пяти лет. Между третьим и пятым годом разница облагается по прогрессивной шкале, поэтому многие дожидаются пятилетия.
• Покупателем в следующей сделке может стать другой участник программы, но только если он не гражданин вашей страны — иначе объект ему не зачтут.
• Отметка снимается по заявлению, и лучше сделать это заранее, а не в день подписания договора.
• Ликвидность дорогого объекта в Ялыкаваке или Гёджеке заметно выше, чем у портфеля из нескольких дешёвых квартир, — это стоит учитывать ещё на этапе покупки.